Grande Bretagne : Révisions des loyers commerciaux.

La complexité des baux commerciaux en Grande Bretagne est une réalité de la vie des affaires.

Un aperçu pratique de la révision des loyers commerciaux et les moyens d’éviter certaines erreurs.

La révision des loyers dont l’augmentation n’est pas plafonnée par la variation du coût de la construction comme en France.

En Grande Bretagne, c’est le contrat de bail qui régit les conditions de révision des loyers : le contrat indique les mécanismes, les procédures de révision et leurs fréquences.

Une analyse détaillée du contrat de bail est donc essentielle.

La régularité des révisions :

La fréquence des révisions est régie par le contrat de bail commercial qui lui même et dépend de nombreux facteurs (durée du bail, présence d’une clause de résiliation anticipée ouverte au locataire…).

Les exemples suivants résultent de pratiques couramment rencontrées :

Un bail d’une durée n’excédant pas 5 ans fait souvent l’objet d’une révision annuelle.

Un bail d’une durée de 10 ans peut valablement faire l’objet d’une révision unique, au terme de la première période de 5 ans.

Tous les baux d’une durée supérieure à 10 ans sont généralement soumis à une révision quinquennale.

Quelques méthodes de révision :

Les textes n’imposent aucunes restrictions, quant à leur utilisation et les conséquences financières qu’elles peuvent engendrer pour le preneur.

- Révision indexée (indexation) :

Cette méthode repose sur l’indexation du loyer par référence à un indice - l’index des prix à la consommation (Retail Prices Index), par exemple.

Courante en France, elle ne l’est pas en Grande Bretagne.

Cette méthode de révision sera utilisée pour les baux de courte durée.

Révision sur le chiffre d’affaires (turnover rent):

Cette méthode repose sur une estimation du chiffre d’affaires généré par le locataire et sa variation.

Le chiffre d’affaires du locataire augmente, le loyer augmente proportionnellement et inversement en cas de baisse du chiffre d’affaires.

Un type de révision courant dans le secteur de la vente au détail.

Révision au prix du marché (market rent):

La méthode de révision la plus utilisée.

Elle repose sur la valeur locative des locaux au jour de la date de révision des loyers indiquée dans le contrat.

Cette révision peut être plafonnée contractuellement.

La révision au prix du marché peut engendrer une augmentation significative des loyers.

Le contrat de bail contiendra généralement une liste précise des facteurs pris en compte et ceux exclus dans le cadre de cette révision.

Le contrat de bail détaille la procédure détaillée conduisant à la révision périodique.

Il existe d’autres méthodes ouvertes aux parties et certaines d’entres elles pouvant être le résultat un mixte de plusieurs méthodes.

Contester la révision du loyer proposée par le propriétaire :

La majorité des contrats de bail contient une procédure ouvrant au locataire la faculté de contester une révision des loyers opérée par le propriétaire du bien immobilier.

Il n’existe pas de procédure type ; on doit donc se reporter aux dispositions contractuelles.

La procédure de contestation s’articule de la manière suivante :

1- Quelques mois avant la date de révision des loyers, le propriétaire notifie à son locataire son intention de réviser les loyers conformément aux dispositions du contrat de bail. Cette notification contiendra une proposition de révision chiffrée que le locataire sera invité à accepter ou à refuser.

2- Si le locataire accepte la révision, le loyer révisé prend effet à compter de la date de révision. Si le locataire refuse la révision, il appartient au locataire de communiquer une contre-expertise ou contre-offre constituant le résultat de son évaluation de la valeur locative réelle des locaux.

3- Si le propriétaire accepte la contre-expertise de son locataire, la révision aura lieu sur la base de la valeur locative estimée de cette contre-expertise. A défaut, un arbitre indépendant sera choisi pour trancher le différend.

Conseils pratiques:

Le contrat de bail comprend des dispositions importantes quant à la révision des loyers, sa fréquence, la méthode de révision et bien d’autres informations importantes.

Une lecture et une analyse approfondies des dispositions du contrat sont donc essentielles.

Les améliorations apportées aux locaux par le locataire doivent-elles être prises lors de la révision des loyers ?

Le locataire doit s’assurer que le contrat de bail exclut expressément la prise en comptes des améliorations et des aménagements qu’il viendrait à apporter au moment de la révision du loyer.

Cession et sous-location:

Il est recommandé au locataire de ne pas perdre de vue que son contrat de bail représente un investissement qu’il pourra être conduit à céder ou bien à sous-louer.

Ainsi, une clause de révision bien rédigée présente un attrait pour un repreneur ou un sous-locataire potentiel.

Date : 04.04.2010.