France: faut-il s'attendre à un krach immobilier ?

Face à la flambée des logements anciens, les économistes tirent la sonnette d'alarme. Comme les prix sont surévalués, reste à savoir quand ils baisseront pour redevenir cohérents avec les revenus des acquéreurs.

Les arbres ne montent pas jusqu'au ciel ! Cette formule s'applique à tous les actifs, y compris l'immobilier résidentiel. A Paris, le prix des logements anciens frôle le seuil des 8.000 euros du mètre carré. Dans les métropoles régionales françaises, les prix de l'immobilier résidentiel flambent également.

Les prix de vente des logements en France sont 48% plus élevés que leur valeur locative.

Le Centre d'analyse stratégique (CAS) fait état d'une bulle sur le marché immobilier français. Pour cet organisme dépendant du Premier Ministre et succédant au Commissariat au plan, la hausse des prix, qui s'explique aussi par le renchérissement du foncier, serait entretenue par les « secondo accédants ».

Les secondo-accédants responsables de la hausse des prix :

Le CAS remarque que les propriétaires sont moins sensibles à la hausse des prix que les primo accédants, puisqu'ils bénéficient, lorsqu'ils se portent acquéreurs d'un nouveau logement, de la plus-value réalisée lors de la vente de leur précédent logement.

Pourtant les prix des logements anciens ont davantage augmenté dans les départements où l'on dénombre le moins de résidences principales occupées par leur propriétaire. Les Bouches-du-Rhône et les Alpes Maritimes, où l'on compte respectivement 59 % et 45% de propriétaires, les prix ont bondi de 125% entre 2000 et 2009.

En revanche dans le Territoire de Belfort avec 67 % de propriétaires, les prix n'ont gagné que 55% pendant cette période de référence ».

Enfin, les prix actuels des logements anciens sur la France entière rapportés aux revenus dépassent de 80%, le niveau approximativement constant au voisinage duquel ils s'étaient maintenus de 1965 et 2000.

A quand des prix plus réalistes ?

A la lumière des évolutions passées, Jacques Frigitt mise à plus ou moins longue échéance sur un retour à des prix plus en accord avec les revenus des acheteurs. En se basant sur une inflation de 2% et une croissance du PIB de 2,5%, il envisage une évolution encadrée par un scénario rapide conduisant à une baisse des prix de 40% en cinq à huit ans.

Les professionnels du secteur admettent l'existence d’une bulle immobilière générée par la différence entre le pouvoir d'achat et le niveau réel des prix des logements ancien.

Si cette bulle éclate, les prix pourraient résister à Paris et dans les métropoles régionales en ne reculant que d'environ 5%.

Les prix baisseraient jusqu'à 20% dans les villes moyennes de moins de 80.000 habitants, peu dynamiques sur le plan économique, dans les secteurs ruraux et semi-ruraux.

Date : 10.05.2011.