France : Plus-values immobilières des non-résidents soumis à un tour de vis.

A partir de 2011, les ressortissants européens ne bénéficient plus qu'une seule fois au lieu de deux de l'exonération des plus-values, en cas de vente d'un bien immobilier détenu en France. La seule échappatoire possible pour obtenir la non imposition est de vendre son bien, à partir de la 16e année de détention.

Les résidents français ne sont pas les seuls à être touchés par le durcissement du régime de la taxation sur les plus-values immobilières en cas de cession. La loi de finances pour 2011 supprime l'exonération accordée, sous certaines conditions, aux ressortissants européens, lors de la seconde cession d'un bien résidentiel détenu en France.

Selon le cas, ces expatriés subiront une imposition fiscale de 19% ou de 33,33%, voire même de 50%, s'ils sont établis dans des Etats dits « non coopératifs».

La fiscalité pour les résidents de ces Etats « non coopératifs » s'applique rarement ; les intéressés interviennent le plus souvent par le biais de structures interposées - holdings intermédiaires -et non pas directement en nom propre.

A la différence des résidents français, les non résidents ne supportent pas cependant les prélèvements sociaux sur la plus-value immobilière.

Quelle taxation de la plus-value imposable d'un bien immobilier détenu par un expatrié ?

Donc, si un ressortissant a déjà cédé un logement situé en France, sans payer d'impôt sur la plus-value, et qu'il vend un second bien résidentiel -également situé en France -, il doit effectuer cette transaction au bout de 15 ans de détention. Soit, à partir de la seizième année.

Les conditions de la première exonération :

Pour bénéficier de la première exonération d'un bien d'habitation détenu en France, le vendeur doit être non résident de France et ressortissant d'un Etat membre de l'Union européenne, d'Islande ou de Norvège.

Pour les ressortissants des autres Etats, le vendeur peut invoquer la clause de non discrimination, en vertu de la convention fiscale signée par la France avec son pays de résidence.

Deux autres conditions s'imposent au vendeur : avoir été fiscalement domicilié en France pendant au moins deux ans et avoir la libre disposition du bien vendu depuis le 1er janvier de l'année n-1 de la cession.

Par exemple, si l'on cède son bien immobilier en janvier 2011, ce logement ne doit pas avoir été donné en location depuis janvier 2010.

Les Etats non coopératifs : Y figurent des paradis fiscaux exotiques :

Anguilla, Belize, Brunei, Costa Rica, Dominique, Grenade, Guatemala, Iles Cook, Iles Marshall, Libéria, Montserrat, Nauru, Niue, Panama, Philippines, St-Kitts-et-Nevis, Ste Lucie, St-Vincent et les Grenadines.

A noter que le mécanisme de la taxation des plus-values d'un bien résidentiel situé en France et vendu par un non-résident s'analyse en deux temps.

1- le fisc français examine la nationalité du vendeur.

2- s'il s'agit d'une plus-value imposable, il se base sur son lieu de résidence fiscale pour déterminer le taux de taxation de la plus-value immobilière.

Date : 11.01.2011.